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わが家が新築一戸建て(5年住んだ)から新築一戸建て(現在3年)に引っ越した 時に決め手になった問題点と費用を安く抑えられた内容を紹介します。
わが家と同じように、
初めてマイホームを購入したけど問題点がたくさん出てきたので、できるだけ高く売って2個目の家に引っ越したい！
と考えておられる方は是非見て頂きたいです。
勇気はいりますが、家を住み替えるというのも整理整頓の一種で、より良い生活を送るには前向きに考えたいものです。
購入・設計時に考えるべき、理想の新築一戸建てに近づけるポイント
初めてのマイホームは問題点がたくさん出てくる
よく「3回家を建てれば理想の家になる」という事を聞きます。
これは実際、すでに2回の新築一戸建てを購入したわが身として「本当にそうだな」と感じることです。
2軒目はほぼほぼ満足のいくモノになったのですが、こどもの年齢が大きくなったり、家を出ることになれば、また違うお家にしたいと思っていたりします
初めてマイホームを購入した場合、住んでみるといろいろな問題点や改善したい点が出てくるものです。
だって初めてだし予想がつかない事もたくさんでてきますよ！
購入したマイホームの問題点例
↓わが家の問題になっていた最重要点はこちら↓
- 川が近くて地震→津波が怖い
- 耐震強度を上げておきたい
- 水が臭い
- 小学校中学校の校区をより良くしたい
↓サブ的な要因として↓
- 衣類乾燥機を置くスペースがない
- 収納スペースが使いにくい（床下収納、ロフトなど）
- 収納スペースが思ったより足りない
- 2階リビングが気になる
- 近所付き合いがめんどくさい
結婚や出産・お子様が小学校に進学するタイミングで新築のお家を購入するご家庭は多いと思います。
不動産は縁やタイミングも大事ですが、わが家を含むいろいろな方の失敗談を参考にすべきです。
いろいろな事例を吸収し、購入・設計時に配慮できるのが一番ですが、住んでみないと分からない事もあります。
この記事では、新築物件を高値で売ったり、かかる諸費用を抑えられたりした事例を紹介していますので、
- 新築一戸建てを購入したけど、住み替えたい
- 新築一戸建てを購入したいけど、住んでみてイマイチだったらどうしようと悩んでいる
という方へ、わが家のこの経験が参考になればうれしいなと思います。
わが家は共働きではありますが、普通の収入世帯（高年収世帯ではない）です。
この年収世帯で『新築戸建て』を売却して『新築戸建て』に住み替えたご家庭は多くないでしょう。
ネックになるのはやはり、住み替えに対する費用です。
ここから下は、新築戸建てを住み替える費用を抑える点にクローズアップして紹介していきます。
住み替え時の費用について
一般的には大きく分けると
・（＋）売却利益
・（ー）売却時の建物分の消費税
・（ー）住宅ローン残額支払い＋振込手数料
・（ー）不動産屋さんの仲介手数料
（だいたい売却額の3%）
・（ー）登記抹消などの諸費用
・（ー）引っ越し費用
・（ー）土地＋建物＋外構や水道工事の費用
・（ー）登記登録などの諸費用
・（ー）仲介があるならその手数料
・（ー）住宅ローン借り入れ時の振込手数料
となります。
上からもわかるように（＋）になるのは売却利益だけになるので、普通に考えたらまた新築戸建てに住み替えるのは損になりがちです。
2軒目の費用を抑える方法
わが家はそんなに損はしておらず、費用面で運が良かったのは下記のポイント
- 2つめに新築を建てる住宅メーカーが、中古物件（旧わが家）の売却・販売を仲介してくれたので、売却時の仲介手数料を値切れた＋新築購入分は仲介ではないので手数料が不要だった。
これで150万円くらい安くなりました。
お家を売却するには様々な手続きが必要ですので、自分で手続きするのは難易度が高く、仲介業者にお願いすることになります。この時に売却時の仲介手数料がかかります。※売却金額の3%が目安
購入時には、業者さんの仲介手数料が必要になります。
今回の住宅メーカーは中古物件（旧わが家）に対して、｛わが家からの売却手数料｝と｛購入者さんからの購入手数料｝をダブルで徴収することになります。
加えて、わが家の新築分の設計費用などの3つ目の手数料も発生するので、中古物件（旧わが家）の｛売却手数料｝を値切る交渉ができました。
中古物件の売却と新築購入を同一メーカーにして、間に余計な不動産屋を挟まないことで仲介手数料をカットできる。
- 売却物件は、その1年後に鉄道の新駅が設立される予定になっていたので、購入時より地価が上がっていた
土地だけで200～300万円分は値上がりしました。（爆裂に上がってはいませんが、嬉しい！！）
元々、売却当時の5年以上前から新駅ができる事が決まっていて、それを目的に新築物件を買ったというのもありますが、運よく新駅ができる直前で値上がりした頃に売却できました。
『リセールバリューが良いものを購入しよう』というのが、中古品や中古物件を売買するコツになるのですが、戦略としては成功しました。
近くに商業施設や鉄道が設立されるなど、のちに価値が上がる＝リセールバリューが良くなる場所を考えた方がよい
- 全体的にすごくきれいに使っていて設備も故障なく大事に使えていたので、購入検討者の内覧の時も評判が良かったし、リフォームで修繕する部分が少なく感じてもらえた
- 間取りはかなり作り込んだので、5年ほど住んだのに建物の価値は予想より大きく下がらず、周辺の家では一番高く売れた（同じ面積で500万円くらい高い状態でした）
購入者さんにとっては、通常生活に近い状態で見れる内覧というのは印象に残るもの。
内覧の時だけ片付けるのではなく、普段から整理整頓清掃をしていると、より多くの部屋を見てもらえますし印象が良いです。（売れるまでは内覧が何回続くか分からないですし！）
「すごくキレイに使われていますね」とコメントを頂きましたし、契約に有利にはたらきました。
また、『カフェのような空間』というコンセプトで間取りを作り込んでいた部分も好評でした。
自由設計なら間取りは一生懸命試行錯誤していいものをつくる。何かコンセプトを掲げて設計した方がよい。
そして売却するかもしれない事を想定し、普段から大切に使う
特に水回り（キッチン、お風呂、トイレ）はその家庭の信用度にもつながるので、日ごろからしっかり清掃とメンテをしてあげたのが功を奏しました。
この火災保険についての記事にもある様に、「建物電気的・機械的自己特約」を付けれるのであれば、より良い状態で売却できる可能性がありますよね！
- 住宅ローン減税での還付が増えた
1軒目購入時はMax.20万円×10年の時代でした。
2軒目購入時は購入金額の10% or Max40万円×10年に制度がかわってくれたので、200万円お得に！
さらに、2軒目は長期優良住宅なので、40万円を超えた分でも10%の方が適用されます。
減税や公的な手当てはその都度変化するので、最新情報をキャッチしておく
これはホントに運でしかないですけど、それをつかみ取るための情報収集は大事です。
- 住宅ローンの金利が下がった
これまたタイミングが良かったのですが、1軒目は0.9%弱で、2軒目が0.6%弱！！
月額の支払い額が同じの場合、35年の利子で考えると220万円分お得になります。
最安金利の住宅ローンを探す！
住宅ローンが自分で選べない住宅メーカーはやめる
住宅メーカー指定の銀行ローンだと割高になる傾向です。（銀行から手数料もらってる？）
（参考）わが家の1軒目は住宅メーカー指定の銀行ローンでした。
住宅ローン契約、見直しには一括見積サイトが便利です！
入力から結果はまで5～10分くらいです。
比較検討だけでなく、アドバイザーとメッセージでやりとりができます。
- 売却物件の購入者に恵まれたので、新築物件が建つまで入居を待って頂き、仮住まいと引っ越し代が浮いた
物件を売却するとなると、購入者はすぐにでも住みたい訳です。いまの家賃を払わないといけないですから。
そうなると引っ越し＋仮住まいの家賃が当方に発生してしまいます。
なので購入者さんには、新築物件が建つまで待ってほしいという条件も提示した方がいいです。
結果として値下げ交渉のネタにされてしまうのですが、
・引っ越し代1回分（10万くらい）
・仮住まいの家賃（10万×10ヶ月くらい＋敷金など）
を考えると150万円くらいの費用が発生してもおかしくありません。
そう考えると例えば物件購入10万円安くするのはありだと思います。
売却物件の引き渡し時期も購入者への条件に入れておく！
引っ越し＋仮住まい家賃を考え、値下げも考える
引っ越し代自体も相見積もりをして一番良いものを選びました。
一括で見積をしてくれるサイトがあるので、すごく便利ですよ！
家だけでなく、物を売るときはこちらは余裕のスタンスを見せた方がいいですね。
「焦ってないからこの条件じゃないと売却できないですー」というくらいの方がうまくいきましたね。
もちろん、新築の方の計画もあるので、内心ドキドキしないといけないんですけどw
自宅1軒目の売却費用vs効果まとめ
費用まとめ
(a)ー800万円：｛1軒目の諸費用、外構含む購入金額｝ー｛売却価格｝
(b)＋200万円：住宅ローン減税アップ
(c)＋220万円：住宅ローン金利の低下
(d)ー150万円：5年間住んだ住宅ローンの利子
(c)は見込みなので、便宜上(d)と相殺するとして、(a)+(b)でー600万円とする。
600万円を12ヶ月×5年で割ると、10万円/月
つまり、4 LDK の駐車場付き新築物件を家賃10万円で5年間賃貸したことになる。
（計算しやすいので敷金などは除いた）
結婚して初めて住んだ賃貸の家が、2LDKのメゾネットで駐車場込みで10万5千円だったことを考えると
全然損した気になっていませんw
ちなみに、運が悪かったら
・仲介手数料で-150万円
・仮住まい＋引っ越しで-150万円
・地価がアップしていなかったら-200～300万円
・間取りや家の状態キープが悪かったら-500万円
⇒合計で1,000～1,100万円余計に費用が発生する事になるので、この場合は手放していなかったかもです。
効果まとめ
めちゃめちゃあります。
特に上の3つは命やストレスにかかわるので本当によかった！！
TOP3以外でもおりんや一家にはメリット満載でした！
- 川から遠くなって 津波の心配がなくなった
- 住宅メーカー変更で耐震等級が上がった（1級相当⇒3級認定へ）
- 水が臭くなくなった
- 鉄道のメジャー路線の駅から徒歩7分になった
- 小学校中学校の校区が良くなった
⑥～⑧：1軒目の悪いところを見直して2軒目の間取りに生かすことができた - 2階リビングにして快適になった
- 衣類乾燥機のスペース確保し、時短・ストレス低減・殺菌の効果あり
- 収納が使いやすくなった
- くもんの教室もいい先生に当たった
- 近所付き合いを気にしなくてよくなった (そういう場所を選んだ)
- 住宅・建築のことが詳しくなった
- 長期優良住宅認定されているので売る時にも価値が高くなると思う
- 持ち家を引っ越しているので次にまたこの改善点を活かしたいと思う
- 条件を揃えれば、今の場所に固執しなくてもいいと考えられるようになった
- 1軒目引っ越しの際不要なものを大幅に撤廃できた
- 自分たちにとっているものといらないもの、スペースの有効活用法を学べた
効果補足
③ について
水道水が臭かった原因は住んでいる場所にありました。
理由は、コップを洗うツールを変えても、コップ自体を変えても改善できず。唯一引っ越したことが水の臭いを改善できたからです。
こちらの記事で詳細説明しています！
⑥ について
2軒目のリビングは耐震性・防犯性の向上を目的に「2階リビング」にしています。
結果、かなり安心感が増しました！
それ以外のメリット・デメリットは下の記事で詳細説明しています。
【耐震アップ＆防犯に】2階リビングのすすめ！メリット・デメリットとは？
⑦ について
兼ねてより導入したかった『衣類乾燥機』。いまでは無くてはならない家電の1つになりました！
導入により、洗濯乾燥の時短はもちろん、雨の日のストレスフリー、タオルの殺菌という大きなメリットを得られています。
こちらの記事で詳細説明しています。
洗濯物の乾燥時間短縮×除菌(殺菌)×ストレス減少！衣類乾燥機を導入すべき理由について
⑧ について
1軒目はロフトが2部屋についていたり、床下収納を2箇所つけていましたが、便利なようで不便でした。
ロフトは持ち上げるのが大変だし、床下収納は蓋を開けるのがめんどくさい。
よって、2軒目では多少居室のスペースが減っても1階の収納スペースを拡大しました。（リビングが2階なので1階がメインの収納スペース）
さらに最近では整理整頓に力をいれ、収納からはみ出るモノが極端に少なくなりました。
整理整頓の第一歩は仕分ける作業から。不要品の良い処理方法をアイテム毎に紹介。
収納状況を把握・管理するメリットと在庫管理アプリ『ZAICO』を紹介
新築戸建てに住み替える時のポイントまとめ
気に入らなかったり、アクシデントで売却する事も想定して購入検討してください！！
ポイントをまとめます。
- 中古物件の売却と新築購入を同一メーカーにして、間に余計な不動産屋を挟まないことで仲介手数料をカットする（売却の方は交渉が必要）
- リセールバリューを考えて、駅近や商業施設・新駅設立予定の場所を検討
- 自由設計なら間取りは一生懸命試行錯誤していいものをつくる
売却する事を想定し、大切に使う - 減税や公的な手当てはその都度変化するので、最新情報をキャッチしておく
- 最安金利の住宅ローンを探す
住宅ローンが自分で選べない住宅メーカーはやめる - 売却物件の引き渡し時期も購入者への条件に入れておく
一括見積ツールを使い、それぞれ最適で最安のものを探しましょう！
以上です。
最後まで見ていただき、ありがとうございました。
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